Texto e imagenes tomados de: Revista Semana - edición online http://www.semana.com/noticias-problemas-sociales/apretaditos-viviendas-interes-social/116174.aspx
‘Apretaditos’ en las viviendas de interés social
LÍNEA CIUDADANA.Un grupo de académicos demandó ante la Corte Constitucional dos normas del régimen que busca darles casa a los más pobres. Consideran que éstas los perjudican y, en cambio, benefician a los constructores y propietarios de suelos.
Para que una vivienda sea digna, debe estar ubicada en un lugar seguro y libre de cualquier tipo de violencia. Debe tener acceso a servicios de salud, seguridad, agua, energía, aseo y drenaje de desechos. Debe estar cerca de mercados o tiendas. Debe representar gastos que pueda cubrir la persona que vive en ella. Y debe ser un lugar habitable, con cierta comodidad, higiénico, que proteja del frío, el calor, la lluvia, la humedad y de amenazas para la salud.
Eso implica que debe haber espacio suficiente para evitar el hacinamiento y para gozar de zonas verdes que permitan un buen ambiente alrededor. Como quien dice, no se trata simplemente de un techo. En el caso de las Viviendas de Interés Social (VIS), además de todas esas condiciones, debe haber una muy comprensible: que sea comprable. Pareciera que la condición del bajo precio riñera con las exigencias que tiene una vivienda digna. De hecho, el gobierno señala como responsables del déficit de VIS “primero, el alto valor del suelo construible y segundo, a las exigentes normas urbanísticas”. En un intento por eliminar esos obstáculos, el artículo 15 de la Ley 388 de 1997 establece que “las normas para la urbanización y construcción de vivienda no podrán limitar el desarrollo de programas de vivienda de interés social, de tal manera que las especificaciones entre otros de loteos, cesiones y áreas construidas deberán estar acordes con las condiciones de precio de este tipo de vivienda”. Pero la norma se va de un extremo para otro. Ahora, condiciona la construcción de VIS solamente al precio y no obliga a que se cumplan las condiciones que debe tener una vivienda digna. Además, es como un bumerán que se devuelve hacia la misma raíz del problema: encarece el precio de la tierra. Lo paradójico es que termina beneficiando a los propietarios de ésta y no a los más pobres que habitan las VIS. Poco espacio Por eso, un grupo de académicos del Centro de Estudios de Derecho, Justicia y Sociedad (Dejusticia), y la organización Fedevivienda demandaron la norma ante la Corte Constitucional, por considerar que va en contra del derecho a la vivienda digna. La idea con el proceso jurídico que iniciaron es que la Corte declare la inconstitucionalidad de la norma y ordene modificarla. En el texto de la demanda, se explica que “la mejor prueba de que la mención exclusiva del precio que hace la norma acusada conduce a ignorar los demás atributos del derecho a la vivienda digna es que la misma ha servido de sustento para que se expidan normas sobre áreas mínimas de tamaño de lotes para la construcción de vivienda de interés social como el decreto nacional 2060 de 2004...”. Ese decreto establece que los lotes mínimos para una vivienda unifamiliar son 35 metros cuadrados. En realidad, este tamaño no equivale al espacio interior habitable por la familia porque es necesario incluirle un antejardín y un patio. O sea que, en la práctica, se estarían construyendo viviendas de 26 metros cuadrados. Eso quiere decir que la norma, por privilegiar el bajo precio, no tiene en cuenta la cantidad de personas que van a habitar la vivienda. El espacio es muy reducido si se tiene en cuenta que en Colombia, las familias tienen en promedio cuatro personas y, como están las cosas, a cada habitante le corresponden 6,5 metros cuadrados para vivir. Un estudio de la Universidad Javeriana calcula que en sitios donde habitan cuatro personas, cada una debe tener la menos 14 metros cuadrados para vivir. Además, en esas diminutas viviendas debe haber baño, cocina, patio, lavadero, espacios como sala-comedor y cuartos separados porque, es importante tener en cuenta que para el desarrollo de la familia, es conveniente que los dormitorios de los padres estén separados de los de los hijos. La implementación de esta norma ha demostrado que imponer un mínimo de área termina convirtiéndose en el tope máximo ofrecido en el mercado. Por ejemplo, “varios municipios que habían establecido estándares de vivienda de interés social superiores a los señalados en el Decreto 2060 de 2004 como Medellín, Cali y Cartagena, modificaron recientemente sus Planes de Ordenamiento Territorial (POT) para ajustar sus estándares a lo contenido en el decreto”, argumenta la demanda de los académicos. Ahora bien, una vivienda tan pequeña, ¿protege del clima a los pobladores de tierras calientes?, ¿ayuda a evitar el contagio de enfermedades?, ¿se presta para un ambiente higiénico cuando habitan varias personas? Difícilmente, aunque sí resulta económica. A este respecto, Beatriz Uribe, presidente ejecutivo de Camacol, comenta que "la vivienda de interés social debe ser vista tanto desde su dimensión social como desde su dimensión económica, sin desconocer una a favor de la otra, sino buscando un equilibrio que la haga viable. Inclinarse exclusivamente a lo económico podría amenazar el postulado de vivienda digna con desarrollos de dudosa calidad, e inclinarse únicamente a lo social, desconociendo que este segmento se encuentra supeditado a la asignación de recursos limitados y a los altos costos de construcción (que incluyen el capital, la tierra, la mano de obra, la capacidad empresarial y administrativa), la podría hacer imposible de realizar". "Por esto - agrega- la visión aislada de los factores que se deben interrelacionar armónicamente permite sacar conclusiones desfiguradas de la realidad de la vivienda y del espíritu de disposiciones y medidas que buscan hacerla viable y también digna, como el decreto que establece el tamaño mínimo de vivienda para proteger al comprador, y que no limita a los municipios para exigir volúmenes superiores". Esto ocurre desde las puertas hacia adentro de la vivienda. Pero hacia fuera, las cosas no son mejores. Se reduce el espacio público
Cada vez que se va a hacer una construcción en el país, el dueño del lote debe ceder una porción para uso público, como vías, andenes, parques o zonas verdes, que aportan a que la vivienda sea digna. O sea que implican un sacrificio de las áreas construibles. Pero como la idea es no desincentivar la construcción de VIS, las normas ayudan a que disminuya el área de uso público. Por eso, dice la ley que cuestionan los académicos, la única condición para esta zonas es, también, el precio. Como consecuencia, el decreto 2060 reglamentó que en un lote donde se vaya a hacer un edificio de VIS, el área de uso público debe ser de entre el 20 y el 30 por ciento del terreno, sin tener en cuenta la cantidad de personas que van a habitar allí. “Esto es problemático porque permite que los habitantes de VIS tengan acceso a un espacio público (...) más reducido por habitante que las personas que habitan en viviendas de otro tipo”, dice el texto de la demanda. Tal situación ocurre porque, como las VIS se pueden hacer pequeñas, en un solo lote caben más viviendas y van a vivir más personas en él que en los lotes de viviendas comerciales. ¿Quién gana? Esa situación no sólo impide que las personas usen suficientes espacios para caminar y divertirse, una condición fundamental para la conviviencia pacífica. Además termina beneficiando a los mismos propietarios del terreno. ¿Por qué? Porque las VIS tienen subsidios que impiden que los constructores vendan por encima de un precio límite. Entonces ellos tienden a construir más cantidad para vender más y sustentan sus ganancias en el volumen de VIS, mas no en su calidad. Otros que ganan son los propietarios de los predios, porque el precio del suelo se calcula con base en lo que se pueda hacer en él. Así que si en un lote se van a construir, por ejemplo, 100 viviendas, termina teniendo un valor económico superior a otro en el que sólo se puedan construir 50. En últimas, la disminución de la calidad de las VIS no beneficia a las personas de bajos recursos, que son quienes la habitan. Al contrario, las perjudica porque sus viviendas no cumplen las condiciones de dignidad, según la demanda, que busca cambiar las leyes por otras que permitan mejorar las condiciones de las VIS y hacer se las personas de bajos recursos las verdaderas beneficiarias. Beatriz Uribe, de Camacol, opina que el sector empresarial tiene mucha responsabilidad en la construcción de VIS y argumenta que quienes no respetan las condiciones de habitabilidad son quienes ofrecen viviendas de manera ilegal. "Es evidente que el sector empresarial tiene una gran responsabilidad y un gran compromiso en el desarrollo de la vivienda de interés social, ya que no sólo es el mayor protagonista para su concreción, sino que es la contracara de la oferta ilegal de vivienda (que es la que realmente no cuenta con espacios urbanos, ni condiciones mínimas de habitabilidad) y que aparece cuando los demandantes de vivienda no tienen más alternativa", explica Uribe. Desde la Presidencia El panorama de la estrechez en las VIS que demandan los académicos se presenta en todo el país porque son directrices nacionales. Para los académicos demandantes, no debería ser así, porque los concejales, diputados y las administraciones locales son las que deberían definir el uso de sus suelos y las condiciones de vivienda de sus habitantes. Pero la Ley 3 de 1991 por la cual se crea el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, “les arrebata a las entidades territoriales la competencia de regular el uso del suelo y las características de la vivienda de interés social”, según los académicos, que también demandaron esta norma. El argumento es que “amenaza la descentralización administrativa y además puede implicar retrocesos en los avances que los municipios han hecho en este campo (el del uso del suelo)”. Respecto de dicha demanda, el viceministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, dijo que “al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial no le ha sido comunicada la demanda sobre estas normas que llevan cerca de 20 años de vigencia. Tan pronto como se produzca esta comunicación, la evaluaremos con detenimiento y nos pronunciaremos en profundidad”.
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